Novinky k hypotéčnímu trhu a základní pojmy

Anuitní splácení hypotečního úvěru

Nejčastějším typem splácení hypotéky (hypotečního úvěru) je splácení tzv. anuitní splátkou. Ta v sobě zahrnuje jak úrokovou část, tak i splátku jistiny. V uvedené anuitě je již zapracován mechanismus, kdy se nejdříve splácí více úroky a méně jistina a v průběhu celého splácení se tento poměr otáčí. Klient splácí po celou dobu stejnou splátku úvěru. Celou dobou je myšlena dohodnutá délka fixace úrokové sazby. Po jejím skončení poskytovatel hypotéku (hypoteční úvěr) přehodnocuje podle aktuálních podmínek a navrhne klientovi novou sazbu pro další fixní období. S tou může klient souhlasit nebo může svojí hypotéku (hypoteční úvěr) refinancovat u jiné banky za pro něj výhodnějších podmínek.

Bonita klienta

Bonita klienta (žadatele) je ohodnocení klienta, jak dobře je schopný splácet svůj budoucí dluh vůči bance. Banky většinou počítají bonitu žadatele z dokumentů, které jsou jím předloženy a z informací, které si samy zjišťují. Platí, že čím větší bonita klienta, tím lepší podmínky (nižší úroková sazba) jsou bankou nabídnuty. Banky využívají mimo jiné úvěrové registry dlužníků (například Centrální registr dlužníků ČR nebo registr dlužníků Solus), kde jsou evidovány všechny subjekty, které již v minulosti získaly a splácely úvěr a také subjekty, u kterých je projednávána žádost o poskytnutí úvěru. Účelem tohoto prověřování je předcházení rizika poskytnutí úvěru nebonitním klientům.

Doba splatnosti hypotečního úvěru

Dobou splatnosti hypotečního úvěru je myšlen časový úsek, za který bude hypotéka splacena. Běžně je možné zvolit si mezi 5 až 40 lety. Čím delší je splatnost hypotéky, tím je menší měsíční splátka, ale zároveň se tímto zvyšuje částka zaplacená na úrocích. Doporučované rozpětí hypotečního úvěru je mezi 15 a 20 lety.

Fixace úrokové sazby

Fixací úrokové sazby hypotéky je myšleno období, po které platí úroková sazba sjednaná ve smlouvě mezi bankou a klientem. V období fixace hypotéky nemá banka oprávnění měnit smluvně dohodnutou úrokovou sazbu u poskytnuté hypotéky. Změny fixace nebo úrokové sazby hypotéky požadované klientem jsou obvykle spojeny se sankcemi (sankčními poplatky).

Doba fixace úrokové sazby výrazně ovlivňuje výši samotné úrokové sazby a sazby pro různou dobu fixace se průběžně mění. Následující graf ukazuje vývoj úrokové sazby úvěrů na bydlení (hypoték, překlenovacích úvěrů a podobně) pro fixaci kratší jak jeden rok, fixaci mezi 1 a 5 lety a nad 5 let.

Hypoteční úvěr (hypotéka)

Hypoteční úvěr (zkráceně hypotéka) je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území České republiky nebo jiného členského státu Evropské unie.

Hypoteční úvěr (hypotéku) definuje v České republice zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., § 28, odst. 3 jako úvěr, jehož splacení (včetně příslušenství k úvěru) je zajištěno zástavním právem k nemovitosti a pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.

O hypoteční úvěr mohou požádat: fyzická osoba – občan, fyzická osoba – podnikatel, právnická osoba, obce a města.

LTV (loan to value)

Loan to value (zkráceně LTV) neboli částka k zapůjčení, je hodnota, která odpovídá poměru mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Částka k zapůjčení (LTV) bývá vyjádřena číselnou hodnotou, která představuje procenta z ceny nemovitosti. Obecně lze říci, že čím vyšší je LTV, tím vyšší je i úrok.

Refinancování hypotečního úvěru

Refinancování hypotéky je splacení stávající hypotéky novou, výhodnější hypotékou. Splatit stávající hypotéku je obvykle možné bezplatně jen na konci fixace (fixačního období), po které vám banka garantuje stávající výši úrokové sazby.

Během fixace úrokové sazby hypotéky zpravidla nemůžete měnit výši úrokové sazby nebo měsíční splátky, nemůžete hypotéku předčasně splatit (refinancovat) ani měnit jiné smluvní podmínky bez podstatné finanční sankce. Proto je důležité případné změny začít plánovat a připravovat s dostatečným předstihem (zpravidla několik měsíců) před koncem fixace hypotéky.

Úroková sazba hypotečního úvěru

Úroková sazba představuje částku, kterou je dlužník povinen platit věřiteli z jeho pohledávky, a bývá vyjádřena v procentech z dlužné částky za určité období. Například roční úroková sazba 10% znamená, že věřitel obdrží 10 haléřů z každé koruny, kterou měl dlužník vypůjčenou po dobu jednoho roku. Výše úrokové sazby se odvíjí od úrokových sazeb vyhlašovaných Českou národní bankou a od úrokových sazeb konkurence na trhu.

Vinkulace

Vinkulací je obvykle myšleno vázání pojistného plnění k nemovitosti ve prospěch třetí osoby (tedy většinou ve prospěch banky poskytující hypotéku) v případě, že dojde k pojistné události u této nemovitosti. Banka poskytující hypotéku může požadovat vinkulaci pojistného plnění z majetkového pojištění u zastavené nemovitosti nebo i ze životního pojištění dlužníka.

Slovo vinkulace vychází z latinského slova “vinculum” – pouto a obecně znamená omezení dispozičního práva dlužníka. 

Zástavní právo k nemovitosti (zástava)

Zástavní právo k nemovitosti je možné charakterizovat jako právo jiné osoby k nemovitosti, kterou nevlastní. Zástava věřiteli zajišťuje, že získá zpět svou pohledávku i v případě nesplácení dlužníka, kdy věřitel může prodejem zastavené nemovitosti uspokojit svou pohledávku.

Přitom majitel nemovitosti (zpravidla dlužník) není omezen na vlastnických právech k nemovitosti, jeho povinností je používat zastavenou nemovitost tak, aby se nesnížila její hodnota.

Zástavní právo k nemovitosti může být použito u nemovitosti, ke které se dluh vztahuje, u jiné vlastní nemovitosti, nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby nebo i u rozestavěné nemovitosti, pokud je zapsána v katastru nemovitostí.

Zdroj: kurzy.cz

Nerozumíte některým pojmům nebo potřebujete odbornou radu. Kontaktujte mě. Svůj dotaz můžete zveřejnit i prostřednictvím níže uvedeného komentáře.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *